IRREGOLARITà EDILIZIE

PROMEMORIA NORMATIVE

Le considerazioni ed i riferimenti normativi che seguono sono state redatte al solo scopo di avere un riferimento concreto della problematica esposta. Hanno valore indicativo e non impegnano in alcun modo la scrivente. Ogni lettore prima di assumere ogni decisione è tenuto ad approfondire la materia e alla calibrazione sul caso concreto che lo riguarda.

IRREGOLARITÀ EDILIZIA DEI FABBRICATI

Le irregolarità edilizie hanno risvolti estremamente negativi nella gestione e nello sviluppo di un patrimonio edilizio, ed in modo particolare quando si voglia fruire di agevolazioni finanziarie e fiscale (vedi per esempio “Superbonus 110%” – bonus facciate, ecobonus, sismabonusetc.) ; in queste circostanze la mancata conformità dell’edificio alle norme urbanistiche ed edilizie rappresenta una forte criticità che vanifica la possibilità di accedere a tali agevolazioni, che, eventualmente ottenute, possono rappresentare oggetto di revoca da parte della pubblica amministrazione.

L’argomento è molto delicato ed, in certi casi, non consente di approntare pareri certi e definitivi, in un momento, tra l’altro, delle numerose agevolazioni approntate dal legislatore insieme sia agli adempimenti richiesti che ai controlli definiti con maggiore puntualità rispetto alla esistenza di tutti i requisiti occorrenti per accedere ed ottenere le previste agevolazioni.

Quanto sopra in relazione anche alla circostanza che il professionista dovrà redigere diverse asseverazioni a supporto dell’intervento da superbonus.

Per puntualizzare le responsabilità che il tecnico dovrà assumere e utile precisare quanto segue:

1) In base al DPR 380/01(TUE) il professionista deve asseverare tutti i titoli edilizi; ed in particolare con l’art.13 della legge 134/12 si prevede che nei casi in cui la normativa preveda l’acquisizione di atti o pareri di organi o enti, essi possono essere sostituiti da autocertificazioni , attestazioni o asseverazioni o certificazioni, salvo il diritto della pubblica amministrazione di verifiche successive;

2) Le responsabilità del tecnico che assevera le diverse situazioni sono diverse:

-penali (falso ideologico art.li 479,480,481 e 483 del codice penale);

-civili, per i danni che ingenera al cliente;

-deontologiche/disciplinari a seguito della appartenenza ad un ordine o collegio;

-amministrative in caso di porre in essere abusi edilizi.

3) Titoli edilizi relative alle strutture portanti, specialmente nelle zone sismiche, sempre in base al citato DPR 380/01, circa la rispondenza del progetto, dell’esecuzione dei lavori e del collaudo delle opere; e nel caso del sismabonus l’ulteriore asseverazione prevista dall’allegato B del DM 58/17 e dell’art. 3 comma 2 che così recita” il progettista dell’intervento strutturale, a integrazione di quanto già previsto dal dpr 380/01 e delle normative tecniche per le costruzioni, assevera la classe di rischio dell’edificio precedente l’intervento e quello conseguibile a seguito dell’esecuzione dell’intervento progettato”.

4) Specifico per il superbonus ci sono le seguenti ulteriori asseverazioni:

-possesso di adeguata polizza assicurativa ( art. 119 comma 14 del dl 34/20) delle responsabilità civili a copertura di danni non inferiore a € 500.000,00;

-congruità della spesa ammessa a detrazione;

-asseverazione sull’effetto di garenzia della mitigazione del rischio conseguito (sismabonus);

ANALISI DEL QUADRO NORMATIVO

Si rinviene nel quadro normativo sulla materia, solo l’art. 49 del D.P.R. 380/2001 che così recita:

Art. 49 (L) – Disposizioni fiscali

1.Fatte salve le sanzioni di cui al presente titolo, gli interventi abusivi realizzati in assenza di titolo o in contrasto con lo stesso, ovvero sulla base di un titolo successivamente annullato, non beneficiano delle agevolazioni fiscali previste dalle norme vigenti, né di contributi o altre provvidenze dello Stato o di enti pubblici. Il contrasto deve riguardare violazioni di altezza, distacchi, cubatura o superficie coperta che eccedano per singola unità immobiliare il due per cento delle misure prescritte, ovvero il mancato rispetto delle destinazioni e degli allineamenti indicati nel programma di fabbricazione, nel piano regolatore generale e nei piani particolareggiati di esecuzione.

2.È fatto obbligo al comune di segnalare all’amministrazione finanziaria, entro tre mesi dall’ultimazione dei lavori o dalla richiesta del certificato di agibilità dalla segnalazione certificata di cui all’articolo 24 (parole sostituite dall’art. 3, comma 1, lett. w) del D.Lgs. 22/2016), ovvero dall’annullamento del titolo edilizio, ogni inosservanza comportante la decadenza di cui al comma precedente.

3.Il diritto dell’amministrazione finanziaria a recuperare le imposte dovute in misura ordinaria per effetto della decadenza stabilita dal presente articolo si prescrive col decorso di tre anni dalla data di ricezione della segnalazione del comune.

4.In caso di revoca o decadenza dai benefici suddetti il committente è responsabile dei danni nei confronti degli aventi causa

In sintesi da tale articolo (49) si deriva che gli interventi abusivi realizzati:
- in assenza di titolo abilitativo edilizio;
- in contrasto con il titolo abilitativo edilizio;
- sulla base di un titolo successivamente annullato.
Non possono beneficiare delle agevolazioni fi scali previste dalle norme vigenti, né di contributi o altre provvidenze dello Stato o di enti pubblici.

a) La mancata fruibilità delle agevolazioni, il contrasto deve riguardare:

- violazioni di altezza, distacchi, cubatura o superficie coperta che eccedano per singola unità immobiliare il 2% delle misure prescritte;

b)      il mancato rispetto delle destinazioni e degli allineamenti indicati nel programma di fabbricazione, nel piano regolatore generale e nei piani particolareggiati di esecuzione.
Tali parametri, altresì, sono poi contenuti nell’art. 34-bis del D.P.R. 380/2001 (così come istituito dall’art. 10 del D.L. 76/2020), che stabilisce:
a)      Non avendo rispettato l'altezza, i distacchi, la cubatura, la superficie coperta e di ogni altro parametro delle singole unità immobiliari, non costituisce violazione edilizia se contenuto entro il limite del 2% rispetto ai parametri indicati nel progetto delle opere allegato al titolo abilitativo. In Sicilia il limite del 2% vige nella misura del 3%, misura contenuta nel comma 5 dell’art.13 della LR 16/2016 che recepisce in Sicilia l’art. 34 del TUE; l’art. 34 bis (introdotto dall’art. 10 del D.L. 76/2020-decreto semplificazioni), non essendo incluso negli articoli di recepimento dinamico da parte della Regione Sicilia, occorre che venga recepito puntuale legge regionale siciliana.
b)       Al di fuori dei casi indicati al punto a), costituiscono inoltre tolleranze esecutive le irregolarità geometriche e le modifiche alle finiture degli edifici di minima entità, nonché la diversa collocazione di impianti e opere interne, eseguite durante i lavori per l'attuazione di titoli abilitativi edilizi, a condizione che non comportino violazione della disciplina urbanistica ed edilizia e non pregiudichino l'agibilità dell'immobile;
c)       le tolleranze esecutive di cui sopra realizzate nel corso di precedenti interventi edilizi, non costituendo violazioni edilizie, possono essere dichiarate da un tecnico abilitato ai fini dell'attestazione dello stato legittimo degli immobili (di cui all’art. 9-bis del D.P.R. 380/2001), nella modulistica concernente nuove domande, comunicazioni e segnalazioni edilizie, oppure con apposita dichiarazione asseverata utilizzabile ai fini della circolazione dell’immobile.

Chiaramente le disposizioni di cui ai precedenti punti b e c, contenuti nell’art.34 bis e l’art. 9 bis del TUE, dovranno essere recepite nell’ordinamento legislativo regionale della Sicilia, per cui in atto non trovano possibilità di applicazione.

Secondo questa analisi, altresì, risulta importante in ordine ai fabbricati abusivi ed in sanatoria, la Circ. Min. Infrastrutture e Trasp. 07/08/2003, n. 4174 punto 4.3, da cui si evince che da un lato la procedura di sanatoria comporta l'equiparazione delle costruzioni abusive a quelle legittime, con conseguente inapplicabilità delle sanzioni amministrative, estinzione del reato e libera commerciabilità, e dall’altro che per le opere eseguite in parziale difformità per le quali, non potendo procedere alla demolizione per il pregiudizio alla parte eseguita in conformità, è stata applicata una sanzione pari al doppio del costo di produzione (artt. 33 e 34 del D.P.R. 380/2001, quest’ultimo nel testo recepito in Sicilia con l’art. 13 della LR 16/2016) , partecipa alla volumetria e sagoma sulla quale si può legittimamente intervenire anche la parte oggetto di applicazione della sanzione.

-POSSIBILITÀ DI INTERVENTO SU IMMOBILI IN TUTTO O IN PARTE IRREGOLARI –

Dall’analisi del quadro normativa sopra indicata, possiamo evincere alcuni principi di base:
1) non è consentito di intervenire in alcun modo e con qualsiasi tipo di intervento su un immobile del tutto abusivo, o comunque realizzato in difformità nel senso indicato dagli artt. 49 e 34-bis del D.P.R. 380/2001 quest’ultimo in data odierna non recepito in Sicilia;

2) in presenza di una difformità che non suscettibile di essere regolarizzata, per poter intervenire occorrerà ritornare alla precedente situazione legittima, tramite parziale demolizione oppure tramite “fiscalizzazione” dell’illecito ai sensi degli artt. 33 e 34 del D.P.R. 380/2001 quest’ultimo nel testo recepito in Sicilia con l’art. 13 della LR 16/2016;
3) in presenza di una difformità parziale ma comunque rilevante nel senso indicato dagli artt. 49 e 34-bis del D.P.R. 380/2001, ma ove è possibile ricorrere all’accertamento di conformità ai sensi dell’art. 36 del D.P.R. 380/2001 o della SCIA in sanatoria ai sensi dell’art. 37 del D.P.R. 380/2001, è possibile regolarizzare preventivamente la situazione; a regolarizzazione ottenuta si potranno attivare gli interventi di cui alle agevolazioni previste.
4) in presenza viceversa di una difformità “minore” nel senso sopra chiarito, sarà possibile legittimamente effettuare anche interventi più sostanziali ricorrendo alla varie procedure (CIL,CILA,SCIA) secondo la tipologia dell’intervento.
5) le opere che siano state già oggetto di sanatoria (intesa come “condono edilizio”) o accertamento di conformità, definite, sono equiparate ad opere legittimamente assentite e realizzate ai fini delle possibilità di intervento.

-APPLICAZIONE PRATICA AL SUPERBONUS –

Come previsto dal Decreto 4/2020 le tipologie edilizie interessate dal Superbonus sono ricondotte a due:

1) interi edifici “condominiali” o comunque plurifamiliari;

2) edifici unifamiliari o singole unità immobiliari funzionalmente autonome e dotate di accesso indipendente dall’esterno o da giardino/cortile ad uso esclusivo (es. villette a schiera, porzioni di bifamiliari con giardino, ecc.).

1) Edifici condominiali

Uno dei casi più particolari e frequenti è quello dell’intervento in ambito condominiale, in presenza di piccole o medie difformità edilizie realizzate ad opera del singolo proprietario/condòmino, quali ad esempio:

1. realizzazione di veranda a parziale chiusura di un balcone con conseguente aumento della superficie utile dell’appartamento;

2. spostamento di tramezzature interne con conseguente diversa distribuzione interna degli ambienti rispetto al progetto originariamente assentito;

3. realizzazione di piccoli manufatti e corpi di fabbrica sul lastrico solare;

4. annessione della soffitta con conseguente aumento della superficie sfruttabile dell’appartamento.

Queste situazioni possono compromettere la possibilità per l’intero condominio di effettuare l’interventi e di richiedere benefici fiscali?

A ns. avviso non sussistono le condizioni per l’applicazione dell’art. 49 del D.P.R. 380/2001.

Intervenendo sulla facciata dell’edificio (ecobonus) o sulle strutture dell’edificio (sismabonus), parti comuni del condominio stesso, e assumendo per scontato che l’edificio condominiale sia stato a suo tempo legittimamente realizzato, non si dovrebbe essere in presenza né di un edificio realizzato in assenza di titolo edilizio né di una delle altre fattispecie contemplate dall’articolo 49 del DPR 380/2001-.
Ed, altresì,:

a) il soggetto che svolge l’intervento, cioè il condominio, è diverso da quelli che poi materialmente fruirebbero del beneficio fiscale, cioè i singoli condòmini, molti dei quali peraltro proprietari di unità immobiliari perfettamente regolari e corrispondenti alle risultanze urbanistiche e catastali;

b) l’immobile su cui si andrebbe a eseguire l’intervento, cioè l’intero edificio, è diverso da quello su cui è stato materialmente commesso l’abuso edilizio (la singola unità immobiliare).

c) non si può immaginare che il tecnico incaricato di assistere il condominio, redigere il progetto e rilasciare le necessarie asseverazioni, possa farsi carico di verificare la regolarità urbanistico-edilizia di ciascuna singola unità immobiliare, lavoro che potrebbe essere particolarmente gravoso e lungo soprattutto nei grandi condomìni, nonché comportare una spesa rilevante per la committenza.

Alla luce delle considerazioni suesposte, si ritiene che la presenza di tali piccoli abusi edilizi non comprometta per l’intero condominio la realizzazione dell’intervento e la conseguente fruibilità dell’agevolazione. Diversamente argomentando, si finirebbe peraltro per depotenziare notevolmente la misura del Superbonus, impedendo l’intervento per un numero enorme di casi e compromettendo il buon esito dell’intera misura di rilancio dell’economia del Paese e del settore edilizio.

Il singolo condòmino responsabile dell’abuso sulla propria porzione accederà a suo rischio alla propria porzione di beneficio fiscale, dato il possibile recupero delle somme da parte dell’Amministrazione finanziaria nei suoi confronti, qualora l’abuso edilizio risulti rilevante ai sensi dell’art. 49 del D.P.R. 380/2001.

Va infatti ricordato che comunque è il singolo proprietario/condòmino il fruitore finale del beneficio fiscale, e pertanto colui nei cui confronti potrà, se del caso, agire l’Amministrazione finanziaria stessa.

Analogamente, è da ritenere non possibile l’esecuzione di interventi “trainati”, sempre che come detto la porzione immobiliare sia irregolare nel senso indicato.

A tutela della propria posizione personale nonché dell’intero condominio, l’amministratore dello stabile potrebbe certamente richiamare ciascun singolo condòmino alle possibili conseguenze sfavorevoli derivanti dalla presenza di un abuso edilizio nel proprio appartamento, invitando alla regolarizzazione tempestiva, e diffidando dalla possibile richiesta di risarcimento da parte del condominio in caso di conseguenze sfavorevoli.

D’altro canto, sarebbe in questi casi assoluto interesse di ciascun condòmino cogliere l’occasione per agire in tal senso, ove possibile.

In presenza invece di abusi edilizi realizzati sulle parti comuni, e pertanto a livello dell’intero edificio, occorrerà valutare caso per caso ad opera del tecnico incaricato la sussistenza o meno delle condizioni di “rilevanza” dell’abuso edilizio ai sensi degli artt. 49 e 34-bis del D.P.R. 380/2001, quest’ultimo in data odierna non recepito in Sicilia, e quindi la necessità o meno di una preventiva regolarizzazione.
Discorso ancora diverso invece ove l’abuso sia stato realizzato dal singolo condòmino, ma interessi parti comuni dell’edificio (per esempio al caso del condòmino che ha inglobato alla propria abitazione una porzione del terrazzo condominiale, del locale “lavatoio”,etc.) e/o tali opere compromettano le possibilità di intervento da parte del condominio anche solo ponendo difficoltà tecniche realizzative dovute alla presenza delle opere irregolari. In questi casi sarà pieno diritto del condominio di richiedere al condòmino di rimuovere a proprie spese le irregolarità, o di procedere direttamente in caso di rifiuto o inerzia con addebito al condòmino stesso (vedi anche art. 1117-quater del Codice civile).

2) Edifici unifamiliari o unità immobiliari autonome
Anche per queste tipologie possono non di rado presentarsi piccole o medie difformità edilizie realizzate ad opera del proprietario, quali ad esempio:

ü realizzazione di tettoia coperta o patio con conseguente aumento della superficie sfruttabile (non risulta invece un abuso edilizio la realizzazione di una semplice “pensilina” con funzioni semplicemente ornamentali

ü spostamento di tramezzi divisori interni con conseguente diversa distribuzione interna degli ambienti rispetto al progetto originariamente assentito;

ü - realizzazione di piccoli manufatti e corpi di fabbrica adibiti a ricovero attrezzi o simili e pertinenze diverse;

ü - sfruttamento a fini abitativi di piani interrati originariamente assentiti diversamente rispetto all’uso residenziale;

Questa situazione si presenta diversa rispetto a quella del condominio, in quanto il soggetto che fruisce delle agevolazioni è anche il titolare dell’intervento, che opera sul proprio immobile. Molto più facilmente, inoltre, la realizzazione ad esempio di una tettoia o di un corpo di fabbrica aggiuntivo potrebbe integrare fattispecie rilevanti ai sensi dell’art. 49 del D.P.R. 380/2001.
In questi casi occorre pertanto valutare attentamente, caso per caso, la situazione, escludendo la possibilità di procedere con gli interventi ove l’abuso ricada nell’ambito applicativo dell’art. 49 del D.P.R. 380/2001, salva la possibilità di una regolarizzazione preventiva come detto in precedenza.

Infine per l’intervento trainante del cappotto termico PER TUTTE LE TIPOLOGIE DI UNITA' IMMOBIULIARI la normativa prevede che l’immobile sia dotato di impianto di riscaldamento.

La presenza dell’impianto potrà essere accertata come segue:

1)La segnalazione certificata di agibilità deve essere corredata dalla documentazione prevista in presenza di impianto di riscaldamento o climatizzazione; con riferimento a titolo esemplificativo ad un intervento che interessa un impianto centralizzato per la climatizzazione invernale a servizio di un condominio, fra la documentazione presentata deve esserci la dichiarazione dell’impresa installatrice, che attesta la conformità degli impianti installati negli edifici.(legge 46/90 e D.M. 37/2008 (sicurezza in campo impiantistico).

2) presentazione e trasmissione agli Enti competenti della denuncia INAIL, della SCIA VVF nei casi previsti dalla legislazione vigente, del libretto impianto aggiornato etc.

3) Per impianto autonomo si potrà anche intendere la presenza per esempio di un camino, o altri di impianti purchè siano fissi e collegati alle strutture dell’unità immobiliare.

Paceco 15/09/2020